マンションを高く売って一戸建てに住み替える3つのステップ｜失敗しない全体設計

「今のマンションを売って、庭のある一戸建てに住み替えたい」
そう考えていても、具体的に何から始めればいいのか分からず、足踏みしてしまうケースは少なくありません。マンションの売却と一戸建ての購入を同時に進める「住み替え」は、単なる不動産取引よりも工程が複雑で、判断の遅れが数百万円単位の損失に直結することもあります。

実際、30代会社員のBさんのケースでは、家族が増えたことを機に住み替えを検討しましたが、「先に売るべきか、先に買うべきか」を悩んでいる間に希望の物件が売れてしまい、焦って売却を進めた結果、相場より安い価格で手放すことになってしまいました。

SNSやQ&Aサイトでも「住み替えで二重ローンになり家計が苦しい」「売却代金が想定より低く、新居の設備を妥協せざるを得なかった」という失敗談が目立ちます。こうした失敗の多くは、全体像が見えないまま「とりあえず不動産会社に査定を依頼する」といった目先の行動から始めてしまうことが原因です。

本記事では、損を避けて理想の住み替えを実現するために、初心者が押さえるべき「3つの判断ステップ」を整理しました。難しい専門用語を噛み砕き、明日から動ける具体的な手順を解説します。

マンション住み替えが「難しい」と言われる3つの理由

マンションから一戸建てへの住み替えは、通常の不動産売買に比べて格段に難易度が高いとされています。その理由は、単に「売る」「買う」の作業が2倍になるからではなく、それらが複雑に絡み合うからです。

売却と購入の「タイミング」を合わせる難易度

住み替えにおいて最も高いハードルは、現在のマンションの売却時期と、新しい一戸建ての購入時期を一致させることです。

理想は「マンションを引き渡したその日に、新居へ引っ越す」ことですが、現実には市場の動きを完璧にコントロールすることは不可能です。マンションがすぐに売れても新居が見つからなければ「仮住まい」の費用がかさみますし、逆に新居が先に見つかってもマンションが売れなければ、二つの住宅ローンを同時に抱える「二重ローン」の状態に陥るリスクがあります。

不動産会社とユーザーの「目的」のズレ

一般的に、不動産会社にとってのゴールは「売買契約を成立させること」です。そのため、早期成約のために売却価格を下げる提案をしたり、購入を急がせたりする場面も少なくありません。

しかし、住み替えをする家族にとっての本当のゴールは、契約そのものではなく「住み替え後の生活が資金的に安定し、満足度が高いこと」です。この目的のズレを理解していないと、不動産会社のペースに流され、最終的に「売却価格が安すぎた」「無理なローンを組んでしまった」といった後悔に繋がりやすくなります。

住み替え特有の「見えないコスト」の存在

不動産の売買には、物件価格以外にも多額の諸経費が発生します。住み替えの場合、これらが「売却側」と「購入側」の双方で発生するため、資金計画が非常に複雑になります。

これらの経費を合算すると、物件価格の5〜10%程度に達することもあります。この「見えないコスト」を甘く見積もると、せっかく高く売れたとしても、手元に残る資金が不足するという事態を招きます。

住み替えで後悔する人に共通する3つの失敗パターン

多くの相談事例から見えてくる、住み替えで失敗しやすい典型的なパターンを紹介します。これらを事前に知っておくだけでも、大きな損失を防ぐことができます。

「とりあえず査定」から始めてしまい、相場を見誤る

「自分のマンションがいくらで売れるか知りたい」と考え、一括査定サイトを利用すること自体は間違いではありません。しかし、提示された「査定額」をそのまま「手に入るお金」だと信じ込んでしまうのは危険です。

査定額はあくまで不動産会社が「この価格なら売れるだろう」と予測した金額であり、成約を保証するものではありません。中には契約を取りたいがために、相場より意図的に高い査定額を提示する会社も存在します。高い査定額を前提に新居の予算を組んでしまうと、実際に売れた時の金額とのギャップを埋められず、計画が破綻してしまいます。

「売却先行」か「購入先行」かを決めずに動く

住み替えには、大きく分けて「売却先行（先に売る）」と「購入先行（先に買う）」の2つのルートがあります。それぞれのメリット・デメリットを比較せずに動き出すと、思わぬトラブルに巻き込まれます。

• 売却先行： 資金計画は立てやすいが、新居が決まらないと仮住まいが必要になる。
• 購入先行： じっくり新居を選べるが、マンションが売れ残った場合に二重ローンや資金不足に陥る。

どちらが正解かは、その時の家計の余力や住宅ローンの残債、市場動向によって異なります。「どちらでもいい」という曖昧な状態で進めることが、精神的・経済的な負担を増大させる要因となります。

新居の「維持費」を計算に入れず、家計が圧迫される

マンションから一戸建てに住み替える際、多くの人が「管理費や修繕積立金、駐車場代がなくなるから楽になる」と考えがちです。しかし、一戸建てにはマンションにはない特有のコストが発生します。

1. 将来の修繕費の自己管理： 屋根や外壁、水回りのメンテナンス費用は、自分で積み立てておく必要があります。
2. 固定資産税の変化： 土地の持ち分が増えるため、マンション時代よりも税額が上がるケースがあります。
3. 光熱費の上昇： 一般的に一戸建てはマンションよりも気密・断熱性が低く、面積も広くなる傾向があるため、冷暖房費が増えることが多いです。

「住宅ローンの返済額が変わらないから大丈夫」と安易に判断せず、住居費トータルでのシミュレーションを怠った結果、生活水準を下げざるを得なくなるパターンは非常に多いのです。

ステップ①：まずは資金と優先順位の「全体設計」を固める

住み替えを成功させるためには、不動産会社に行く前に、自分たちで「地図」と「軍資金」を確認しておく必要があります。

マンションが「いくらで売れるか」ではなく「いくら残るか」を把握する

多くの方が「3,000万円で売れそうだから、次の家は4,000万円まで出せる」と考えがちですが、これは非常に危険です。売却価格がそのまま手元に入るわけではないからです。

実際に手元に残る金額（手残り）を計算するには、以下の簡易式を用います。

$$手残り金額 = 売却価格 - (住宅ローン残債 + 売却諸経費)$$

• 住宅ローン残債： 銀行から送られてくる「残高証明書」やネットバンキングで最新の数字を確認してください。
• 売却諸経費： 一般的に売却価格の約4〜5%程度かかります（仲介手数料、印紙代、登記費用など）。

例えば、3,000万円で売却できても、ローンが2,500万円残っており、諸経費が150万円かかれば、手元に残るのは「350万円」だけです。この「350万円」が次の家の頭金や諸経費に充てられる全額となります。

家族の「絶対に譲れない条件」を3つに絞る

意見が割れやすい住み替えだからこそ、家族で話し合い、優先順位を「上位3つ」に絞り込みましょう。

• 立地（学区・通勤・利便性）
• 広さ・間取り（部屋数・収納）
• 住環境（日当たり・静かさ・庭の有無）

この3つを言語化しておかないと、物件を見るたびに目移りしてしまい、結局「何のために住み替えるのか」を見失ってしまいます。

住み替えの「期限」を決めることの重要性

期限がないと「もっと高く売れるかも」と決断を先延ばしにしてしまい、結果的に市場の好機を逃してしまいます。特にお子さんの入学に合わせたい場合は、逆算してスケジュールを立てる必要があります。不動産の売却には平均して3〜6ヶ月を要するため、余裕を持った計画を立てましょう。

ステップ②：マンション売却は「戦略」で成否が決まる

全体設計ができたら、次は現在のマンションを「いかに有利な条件で売るか」という戦略フェーズに入ります。マンション売却は「運」ではなく、正しい「戦略」で結果が変わります。

市場ニーズを理解し、ターゲットを絞り込む

自分たちのマンションを「誰が欲しがっているか」を客観的に考えることが、高値売却への近道です。単身者向けなのか、ファミリー向けなのかによって、アピールすべきポイント（駅距離、学校の近さなど）は異なります。不動産会社に任せきりにせず、所有者ならではの視点を共有しましょう。

不動産会社選びは「査定額」ではなく「提案力」で選ぶ

大切なのは、「なぜその金額で売れると言えるのか？」という根拠と、具体的な販売戦略です。囲い込みをしない誠実な会社か、デメリットをカバーする提案があるかを見極めましょう。

内覧準備（ホームステージング）が成約価格を左右する

ステップ③：戸建て購入とお金の判断は同時に考える

いよいよ新居の予算と物件選びを確定させます。ここで最も重要なのは、目先の「買えるかどうか」だけでなく、数十年続く「住んだ後の家計」を守る視点を持つことです。

「買える金額」と「返せる金額」の境界線を知る

銀行が貸してくれる「借入限度額」が、あなたの家族にとって「無理なく返せる金額」であるとは限りません。教育費や老後資金を差し引いた上で、今の生活水準を維持できる金額を基準に予算を逆算しましょう。

一戸建て特有の「資産価値」の考え方

一戸建ての資産価値は「土地」に大きく依存します。将来の再売却や相続を見据えるなら、土地の流動性（駅徒歩やバス便の充実度）やハザードマップでの安全性を優先して選ぶのが賢明な判断です。

住宅ローン控除や税制優遇を最大限活用する

住み替えには強力な税制優遇がありますが、併用できない組み合わせもあるため注意が必要です。

• 3,000万円特別控除： 売却益から最大3,000万円を控除。
• 住宅ローン控除： 新居のローン残高に応じて減税。

3ステップで考えると、住み替えは整理できる

住み替えは「今の家を売る」ことと「新しい家を買う」ことのパズルを解くような作業です。一つひとつの要素をバラバラに考えると混乱してしまいますが、この記事で解説したステップに沿って進めることで、失敗のリスクを最小限に抑えることができます。

まずは「自分のマンションが今、いくらで売れるのか」という現在地を正確に知ることから始めてください。損をしないための知識を武器に、納得のいく住み替えを実現させましょう。

【出典・参照元】

• 国土交通省｜不動産価格指数（確認日：2025年12月24日）
• 国税庁｜譲渡所得の計算のしかた（確認日：2025年12月24日）
• 金融庁｜住宅ローンに関すること（確認日：2025年12月24日）
• 国税庁｜マイホームを売ったときの特例（確認日：2025年12月24日）
• 公益財団法人不動産流通推進センター｜不動産業統計集（確認日：2025年12月24日）