最近、マンション価格が上がっているというニュース、よく見かけますよね。
「うちのマンションも高く売れるのかな？」なんて、夫とニュースを見ながら話すことも増えました。
投資ブームの影響でNISAなどを始めると、自分たちの最大の資産である「家」の価値も気になってくるものです。
でも、家の売却って「いつ売るか」で数百万円単位で手元に残るお金が変わることもあるそうです。
特に私たちのような子育て世帯は、子供の転校や学区の問題も絡むので、単に「相場が高いから売ろう」とはいきませんよね。
今回は、私が色々と調べて勉強した「マンションの売り時」について、市況データと家庭の事情の両面から整理してみました。
これから住み替えを検討している方や、将来のために知識をつけておきたい方のヒントになれば嬉しいです。
マンションの売り時はいつ？まず知るべき結論と“判断の軸”
「マンション、今が売り時！」なんて広告を見るとドキッとしますが、実はすべての人に共通する「正解のタイミング」なんて存在しないんですよね。
株や投資信託と同じで、一番高い「天井」で売り抜けるなんて、プロでも難しいことです。
大切なのは、世の中の動きと自分たちの生活、この2つのバランスを見ることです。
売り時は「市場 × 築年数 × ライフイベント × マンション特性」で決まる
マンションを売るタイミングを考えるとき、どうしても「今の相場」ばかり気にしてしまいがちです。でも、実際には以下の4つの要素が複雑に絡み合っています。
- 市場動向：景気、金利、周辺の相場など
- 築年数：新築からどれくらい経っているか
- ライフイベント：子供の入学・卒業、転勤、親の同居など
- マンション特性：駅近か、大規模修繕の時期か、競合物件の有無
これらすべてが「売り」を示している時がベストですが、そんな完璧なタイミングはめったにありません。「相場は良いけれど、子供が転校を嫌がっている」とか、「築年数は古くなってきたけれど、市場は冷え込んでいる」とか、あちらを立てればこちらが立たず…というのが現実です。
一般論ではなく「家庭ごとの最適解」がある理由
例えば、独身やDINKS（共働きで子供なし）の家庭なら、身軽なので「相場が高いから今すぐ売って、とりあえず賃貸に移ろう」という判断もしやすいですよね。
でも、私たちのように小さな子供がいる家庭だと、「高く売れる」ことよりも「学区を変えずに住み替えたい」とか「引き渡し時期を春休みに合わせたい」といった条件の方が優先度が高くなることもあります。
つまり、売り時は「経済的な損得」と「家族の幸せ（QOL）」のバランスで決めるもの。一般論としての「今は売り時」が、我が家にとっての「売り時」とは限らないのです。
子育て家庭が後悔しやすい“タイミングのズレ”とは
よくある失敗談として聞くのが、売り時を「相場」だけで決めてしまい、実生活にしわ寄せがいくケースです。
- 高く売れたけれど、次の家が見つからず仮住まいが必要になり、引っ越し代と家賃で利益が飛んでしまった。
- 急いで売却したら、子供の進学タイミングと合わず、転校手続きでバタバタに。
- 買い先行で新居を決めたものの、今の家が想定より売れず、二重ローンの期間が長引いて家計が圧迫された。
特に子育て中は、お金の計算だけでなく「時間」と「手間」のコストも考えないといけません。少し利益が減ったとしても、家族の負担が少ないスムーズな住み替えができるタイミングこそが、本当の意味での「売り時」なのかもしれません。
マンション相場と金利からみる“売り時”の読み方
ここからは少しお金の話、いわゆる「市況」について見ていきましょう。
夫がよく「金利が上がると不動産は下がるんだよ」なんて理屈っぽく言っていますが（笑）、実際はどうなのでしょうか？
中古マンション価格が上がる時／下がる時
マンション価格は、基本的に「需要（買いたい人）」と「供給（売りたい人）」のバランスで動きます。
- 価格が上がる時：
- 新築マンションの価格が高騰している時（つられて中古も上がる）。
- 低金利で住宅ローンが組みやすい時。
- 株価が好調で、富裕層や投資家の購買意欲が高い時。
- 価格が下がる時：
- 金利が上昇し、ローンの返済負担が増える時。
- 不景気で給料が下がったり、雇用の不安が出た時。
- 供給過多（同じエリアで新築や中古がたくさん売りに出ている）の時。
最近の傾向を見ていると、新築価格が高すぎて手が届かない人が中古市場に流れてきているため、中古マンションの価格も底堅い動きをしているようです。
金利と購買力の関係
ここが重要なポイントです。住宅ローン金利が低いと、同じ返済額でもより高額な物件を買うことができます。逆に金利が上がると、借りられる額が減るため、高額なマンションは売れにくくなります。
例えば、毎月10万円の返済で購入できる物件額が変わるイメージです（金利や期間によりますが、数百万単位で変わることも）。
これから「金利のある世界」に戻っていくと言われている中、買い手である一般家庭の「買える金額」が下がれば、当然売り手も価格を下げざるを得なくなります。
「金利が本格的に上がる前」というのは、一つの売り時のサインと言えるかもしれません。
市況が悪化する前に“気配”を読むポイント
プロじゃなくても、街の雰囲気やニュースから変化の兆しを感じることはできます。
- 在庫の増加：不動産ポータルサイトを見ていて、「あれ、このエリア、売れ残っている物件が増えたな」と感じたら要注意。
- 値下げ物件の増加：「価格改定」や「新価格」というチラシが増えてきたら、相場が天井を打って下がり始めているサインかも。
- 成約期間の長期化：以前は売り出しから1ヶ月で売れていたのが、3ヶ月以上残っている物件が目立つようになった場合。
これらのサインが出てきたら、強気な価格設定では売れにくくなっている証拠です。「もう少し待てばもっと上がるかも」と欲張らず、早めに動く判断も必要になりますね。
築年数で変わる売却価格｜築5年・10年・15年のリアル
「マンションは管理を買え」なんて言いますが、売却価格に関しては正直なところ「築年数」がモノを言います。
我が家も購入してから数年経ちますが、ふと「今なら新築時より高く売れるのかな？それとも下がってる？」と気になります。一般的に、マンションの資産価値は時間とともにどう変化するのでしょうか。
築年数と価格下落の基本トレンド
基本的には、マンションは「新築の鍵を開けた瞬間」から中古になり、価格は下落していきます。
データを見ると、新築から築10年くらいまでは下落スピードが速く、築20年を超えると下げ止まって横ばいになる、というカーブを描くのが一般的です。
ただ、ここ数年は都心部を中心にマンション価格が高騰しているので、「築5年や10年でも新築時より高く売れた！」というケースも珍しくありません。これはラッキーな「市況」のおかげ。本来の建物の価値としては、やはり経年劣化分は下がっていくものと考えておいた方が、冷静な資金計画が立てられます。
築年数別の「売却メリット／デメリット」
築年数の節目ごとに、売却時の状況は変わってきます。
- 築5年以内（築浅）
- メリット：設備が最新でキレイ。新築と競合できるため、高値で売れやすい。「新築が高すぎて買えない層」がすぐに飛びついてくれます。
- デメリット：新築時の販売経費などが上乗せされた価格で購入しているため、残債（ローンの残り）も多く、売却益が出にくい場合も。
- 築6年〜10年
- メリット：価格が少し落ち着き、買い手にとって「バランスの良い物件」として人気があります。「大規模修繕」の前なので、修繕積立金がまだ安いケースも多いです。
- デメリット：水回りなどの使用感が出始める時期。内覧時の印象を良くするために、丁寧な掃除が必要になります。
- 築11年〜15年
- メリット：価格が手頃になり、幅広い層に検討してもらえます。
- デメリット：給湯器やコンロなどの設備故障リスクが出てきます。買い手からリフォーム費用分の値引き交渉をされやすくなります。
築15年以上で急に売れにくくなる理由
不動産屋さんの話などを聞いていると、築15年〜20年あたりが一つの分かれ目になるようです。
まず、見た目や設備の古さが隠せなくなってきます。お風呂やキッチンなどの水回りが「ひと昔前のデザイン」に見えてしまい、買い手が「リフォーム必須だな」と判断すると、その費用分だけ安く見られてしまいます。
また、マンション全体の管理面でも、1回目の大規模修繕工事が終わった直後で修繕積立金が値上げされていたり、逆に工事が不十分で外観がくすんで見えたりすることも。
「築浅プレミアム」がなくなり、実力勝負になるのがこの時期。売るなら、設備のメンテナンス履歴などをしっかりアピールする必要があります。
マンションが売れやすい月・売れにくい月｜年間スケジュールで見る需要期
スーパーの野菜に旬があるように、マンション売却にも「旬」があります。
特に私たちのような子育て世帯がターゲットとなる物件の場合、学校のスケジュールと連動した「人の動き」を無視することはできません。
1〜3月が繁忙期となる理由（転勤・入学の動き）
不動産業界で一番忙しいのが、1月から3月にかけてです。理由は明白ですよね。
- 4月の新年度に合わせて転勤が決まる人が多い。
- 子供の小学校・中学校入学に合わせて引っ越したいファミリー層が動く。
この時期は、「多少高くても、4月までに絶対に入居したい！」という熱量の高い買い手（購入希望者）がたくさんいます。そのため、売り手市場になりやすく、高値での売却や早期成約が期待できる「ゴールデンタイム」と言えます。
夏と秋の売れ行きの特徴
では、それ以外の時期はどうでしょうか。
- 4月〜5月：新生活が始まり、動きがピタリと止まります。売れ残ると長期戦になりがちです。
- 8月（夏）：お盆休みや猛暑で、内覧に来る人が激減します。不動産屋さんも夏休みを取ることが多く、閑散期と言われます。
- 9月〜11月（秋）：人事異動の時期（秋の転勤）にあたるため、第二の山場が来ます。「年内に入居して、お正月は新居で迎えたい」という層も動き出します。気候も良く内覧もしやすいので、春に次ぐチャンスです。
子育て家庭が選ぶべき“売り出しタイミング”
もし、ターゲットが「自分たちと同じような子育てファミリー」のマンションを売るなら、やはり1〜3月の成約を目指すのが王道です。
ただし、注意したいのが「1月に売り出しても遅い」ということ。
家を探し始めてから契約・引き渡しまでは、早くても1〜2ヶ月はかかります。4月の新生活に間に合わせたい買い手は、年明け早々から本気で探しています。
ですので、そのタイミングで検索結果に自分のマンションが載っている状態にするには、前年の11月〜12月頃から査定や不動産会社選びを始め、準備万端にしておくのがベストな戦略と言えそうです。
「子供の夏休み中に片付けをして、秋に準備、年明け勝負！」くらいのスケジュール感が、無理なく進められるかもしれませんね。
マンションが売れるまでの期間｜平均3ヶ月の内訳と注意点
「売り出せばすぐ売れる」と思っていると、痛い目を見ることになります。
一般的に、マンション売却にかかる期間は平均して3ヶ月程度と言われています。ただ、これはあくまで「買い手が見つかるまで」の話。その前の準備や、売買契約後の引き渡しまで含めると、もっと長い期間を見ておく必要があります。
売却期間の一般的なステップ
売却の流れをざっくり頭に入れておくと、スケジュールの見通しが立ちやすくなります。
- 準備期間（2週間〜1ヶ月）：査定依頼、不動産会社選び、媒介契約の締結。部屋の片付けや写真撮影もこの時期です。
- 売却活動期間（1ヶ月〜3ヶ月）：ネット掲載、内覧対応。ここが一番の踏ん張りどころ！
- 契約〜引き渡し（1ヶ月〜2ヶ月）：買い手が決まったら売買契約を結び、ローンの審査待ちなどを経て、決済・引き渡しへ。
つまり、トータルでは半年近くかかることも珍しくありません。「4月から新居に住みたい」なら、逆算して秋には動き出さないと間に合わない計算になりますね。
売却スピードが遅い物件の特徴
なかなか売れずに半年、1年と残ってしまう物件には、いくつか共通点があるようです。
- 価格設定が高すぎる：近隣の相場より明らかに高いと、検索の時点ではじかれてしまい、内覧申し込みすら入りません。
- 内覧のスケジュールが合わない：共働きで忙しいからと、「土日の午後のみ」など限定しすぎると、チャンスを逃します。
- 部屋の生活感が強すぎる：物が溢れていたり、照明が暗かったりすると、買い手のテンションが下がってしまいます。
早く売るために“最初の2週間”が最重要な理由
不動産サイトを見ていると、新着物件には「NEW」マークがつきますよね。実は、物件へのアクセス数が一番多いのは、この「掲載直後の2週間」なんです。
この「ハネムーン期間」とも言える時期に、適正な価格できれいな写真を出し、多くの人に見てもらうことが勝負のカギ。
ここで「とりあえず高値で様子を見よう」と欲張って相場より高く出してしまうと、誰からも見向きされず、情報の鮮度だけが落ちていきます。一度「売れ残り」のレッテルを貼られると、後から値下げしてもなかなか注目してもらえなくなるので、スタートダッシュが肝心です。
住み替え・子育て家庭が後悔しない売却タイミングの決め方
独身時代なら「お金」だけで判断できましたが、子供がいるとそうはいきません。
学校、友達関係、そして家計への影響…。私たち子育て世代が考えるべきは、以下の3つのポイントです。
子育て×学区 × 引っ越し時期
一番の悩みどころは、やっぱり子供の学校ですよね。
特に小学生以上のお子さんがいる場合、「転校を避ける」（学区内での住み替え）か、「学年が変わるタイミングに合わせる」かが大きな判断基準になります。
- 転校なし：エリアが限定されるため、物件探しが難航しがち。
- 転校あり：子供の心のケアが必要。できれば4月の新学期、難しければ夏休み明けなど、区切りの良いタイミングを目指したいところ。
子供が「今の学校の友達と離れたくない」と言い出すこともあります。売却スケジュールありきで進めず、まずは子供の気持ちを聞いてあげることが、後悔しないための第一歩です。
ローン残債と家計インパクト
次に、現実的なお金の話です。
マンションを売るには、原則として住宅ローンを完済しなければなりません。
「売却額 ＞ ローン残債」であれば、手元にお金が残るので問題ありません（これを「アンダーローン」と言います）。
怖いのは、「売却額 ＜ ローン残債」となる「オーバーローン」の状態。この場合、足りない分を貯金から持ち出すか、住み替えローンを利用する必要があります。
教育費がかかる時期に貯金を大きく切り崩すのはリスクが高いので、まずは「今売ったらいくら残債が消えるのか？」をシビアに計算しておく必要があります。
「今の家を売ってから買うべき？」「買ってから売る？」判断の軸
住み替えには2つのパターンがあり、どちらを選ぶかで生活への負担が大きく変わります。
- 売り先行（売ってから買う）
- メリット：売却金額が確定してから新居を探せるので、予算オーバーの心配が少ない。確実に売れるまで待てる。
- デメリット：売却と新居購入のタイミングが合わないと、「仮住まい」が必要になり、引っ越しが2回発生する（これが子連れにはかなり大変！）。
- 買い先行（買ってから売る）
- メリット：新居に引っ越してから、空き家になった旧居を売ればいいので、内覧対応の手間がない。引っ越しも1回で済む。
- デメリット：旧居が売れるまで、新旧2つの家のローン（または管理費など）を払う期間が発生する。売れないと焦って安値で手放すリスクも。
子育て家庭には、引っ越しが1回で済む「買い先行」が魅力的ですが、資金的に余裕がないと危険です。我が家のような一般的なサラリーマン家庭なら、少し手間はかかっても、資金計画が狂いにくい「売り先行」の方が安全策かもしれません。
マンションをいつ売るべきか？家庭別のシナリオ比較
ここまで「市況」や「一般的なルール」を見てきましたが、結局のところ「我が家はどうすればいいの？」というのが一番気になりますよね。
そこで、よくある3つの家庭モデルを例に、それぞれのベストな売り時シナリオを考えてみました。自分たちに近いケースがないか、イメージしながら読んでみてください。
ケース1：子供の成長で手狭になった家庭（子供2人）
- 状況：新婚当時に買った2LDK〜コンパクト3LDK。子供が小学生になり、個室が必要になってきた。
- 売り時の判断：
このケースの売り時は「上の子が中学校に上がる前」が一つのタイムリミットです。
小学生のうちは兄弟同室でもなんとかなりますが、中学生になると勉強やプライバシーの面で個室が必須になります。また、学区が変わる住み替えをする場合、中学入学のタイミングに合わせれば、子供への精神的な負担も比較的少なく済みます。
「まだ大丈夫」と思っていると、あっという間にその時は来ます。早めに資金計画を立てて、高値で売れるタイミング（1〜3月）を狙って動き出すのが正解です。
ケース2：転勤・ライフスタイルの変化で住み替えたい家庭
- 状況：夫の転勤が決まった、あるいはリモートワークがメインになり都心に住む理由が薄れた。
- 売り時の判断：
この場合は「迷わず今すぐ」が基本戦略になります。
特に転勤で家を空ける場合、「とりあえず賃貸に出そうかな」と考える方も多いですが、賃貸に出すと住宅ローン控除が使えなくなったり、将来売る時に「投資用物件」扱いになって買い手がつきにくくなったりするリスクがあります。
空き家のまま維持費を払い続けるのも無駄です。「戻ってくる予定が確実にある」場合を除き、固定資産税や管理費がかさむ前に売却して身軽になるのが、家計防衛の視点では賢明です。
ケース3：築15年目前で価値下落リスクを避けたい家庭
- 状況：新築で購入して12〜13年。今の家に大きな不満はないが、資産価値が気になる。
- 売り時の判断：
「築15年の壁」を超える前に売り抜けるのが戦略的な売り時です。
先ほどもお話しした通り、築15年を超えると設備等の老朽化で価格がガクンと下がりやすくなります。逆に言えば、築浅の雰囲気が残っているうちに売れば、購入時価格に近い（あるいはそれ以上の）値段で売れる可能性があります。
その利益を元手に、より資産価値の高いエリアや、老後を見据えた物件に買い換える。「わらしべ長者」的な住み替えを目指すなら、このタイミングを逃さないことが重要です。
マンション売却で損しないための“やってはいけない売り方”
最後に、どのタイミングで売るにしても、これだけは絶対に避けてほしい「失敗パターン」をお伝えします。
大切な資産を減らさないために、ここだけはしっかり押さえておいてください。
「時期」だけに固執して判断する危険性
「今は相場が高いから」とか「1月〜3月が高く売れるから」といった情報に縛られすぎるのは危険です。
例えば、相場が良いからといって、家族の反対を押し切って無理やり売却を進めれば、家庭内の空気が悪くなりますし、逆に相場が下がるのを恐れて焦って売り急げば、足元を見られて買い叩かれることもあります。
市場の動きはあくまで「参考情報のひとつ」。最終決定権は「家族の生活」にあることを忘れないでください。
査定額の“高い順”で選ぶと損する理由
不動産会社に査定をお願いすると、会社によって金額に数百万円の差が出ることがあります。
ここでやってはいけないのが、「一番高い査定額を出してくれた会社に即決する」こと。
実は、査定額は「その金額で必ず売れます」という保証額ではありません。「このくらいで売り出してみましょう」という提案額にすぎないのです。
契約を取りたいがために、相場よりあえて高い査定額を出してくる営業マンもいます。その言葉を信じて売り出しても、結局高すぎて売れず、後から大幅な値下げを迫られる…というパターンは本当によくあります。
金額の高さだけでなく、「なぜその金額なのか」という根拠をしっかり説明してくれる会社を選ぶのが鉄則です。
焦りからの“売り急ぎ”が結果的に値下げを招く
不動産売却において、最大の敵は「焦り」です。
「早く売って現金化しないと新居の支払いが間に合わない！」といった状況になると、買い手から「もう少し安くなりませんか？」と交渉された時に、断れなくなってしまいます。
余裕を持って売るためには、やはり時間のバッファ（余裕）が必要です。
「最低でも3ヶ月、できれば半年」くらいの期間を見ておけば、無理な値引き交渉には応じず、本当にその家を気に入ってくれる人をじっくり待つことができます。
「売り急ぎは百万円単位の損」と肝に銘じて、早め早めの行動を心がけましょう。
まとめ｜マンション売り時の最適解は“家族の未来計画”と“市場の今”の交点
ここまで、マンションの売り時について、データと子育て家庭の事情の両面から見てきました。
結論として、失敗しない売り時は、以下の3つの軸が重なった瞬間です。
- 状態：築年数や設備の劣化具合が許容範囲か？
- 市況：金利や周辺相場が有利な状況か？
- ライフイベント：家族にとって無理のないタイミングか？
この中で最も優先すべきは、やはり「ライフイベント」と「家族の気持ち」です。いくら高く売れても、家族がバラバラになったり、精神的に疲弊してしまっては元も子もありません。
これから売却を検討される方は、まずは家族会議を開いて、以下のチェックリストを埋めてみることから始めてみてください。
【家族会議チェックリスト】
□ 子供の転校はOKか、NGか？
□ 「いつまで」に引っ越したいか（デッドラインは？）
□ 今の家のローン残債はいくらか？
□ 売却活動中、毎週末の内覧対応に協力できるか？
焦らず、でもチャンスは逃さず。皆様の住み替えが、家族の笑顔につながるものになることを応援しています！